Warunkowa umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości Na rynku nieruchomości coraz częściej można spotkać się z zawieraniem umowy przedwstępnej warunkowej. Spisane w niej postanowienia zaczynają obowiązywać dopiero od momentu zaistnienia warunku wskazanego w jej treści.
Istnieje zasadnicza różnica pomiędzy umową przedwstępną a warunkową umową sprzedaży. Warunkowa umowa sprzedaży dotyczy sytuacji, w której sprzedający sprzedaje daną nieruchomość osobie kupującej pod pewnym warunkiem, na mocy którego osoba trzecia jako uprawniony podmiot nie wykona prawa pierwokupu. Natomiast istotnym celem umowy przedwstępnej jest doprowadzenie do zawarcia danej umowy przyrzeczonej w przyszłości. Warunkowa umowa sprzedażyZdarzają się sytuacje, w których sprzedający sprzedaje daną nieruchomość osobie kupującej pod pewnym warunkiem, na mocy którego osoba trzecia jako uprawniony podmiot nie wykona prawa pierwokupu. Oznacza to, że warunkowa umowa sprzedaży dotyczy takiej umowy sprzedaży nieruchomości, która podlega się na nasz newsletterDla lepszego zobrazowania powyższego przypadku, należy także wyjaśnić, co oznacza przymiotnik „warunkowa”. Warunkowa umowa sprzedaży odnosi się do sytuacji, w której nie dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości od razu, ale dopiero w określonym czasie w przyszłości na podstawie odrębnej umowy przenoszącej własność po spełnieniu określonego warunku polegającego na nie wykonaniu prawa pierwokupu. Umowa przedwstępna Zasadniczym celem umowy przedwstępnej jest doprowadzenie do zawarcia danej umowy przyrzeczonej w przyszłości. W treści umowy przedwstępnej winny zostać zawarte istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Nadto w umowie tej należy określić termin dokonania zawarcia umowy wskazać, że umowa przedwstępna nie ma charakteru umowy zobowiązującej do rozporządzania nieruchomością w postaci jej przeniesienia. Istotą takiej umowy jest zatem zwarcie umowy obligującej do przeniesienia serwis: Deweloper Na mocy umowy przedwstępnej strony zobowiązane są do zawarcia umowy, na podstawie której zobowiązane są do przeniesienia pamiętać o tym, że umowa przedwstępna nie jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności. Tylko, jak powyżej zostało to już wskazane, umową obligującą do przeniesienia Prawna:Art. 389 ust. 1 Kodeks cywilnyArt. 157 ust. 1 Kodeks cywilnyZobacz serwis: Dom i działka Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź » Polski Ład. Ściąga dla przedsiębiorców, księgowych, kadrowych (PDF)
Dokumentem potwierdzającym ten tytuł prawny do nieruchomości jest umowa dzierżawy. Najem. Ostatnim popularnym tytułem prawnym do nieruchomości jest najem. Umowa najmu ma charakter dwustronnie zobowiązujący – właściciel nieruchomości oddaje najemcy lokal do używania, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Uważam, że opcja umowy warunkowej (i to z zapłatą 90% ceny) byłaby da kupującego bardzo niekorzystna i niewygodna w razie problemów z odbiorem końcowym. Dlatego lepsze jest zawarcie umowy przedwstępnej określającej wszelkie warunki sprzedaży, w tym także jako datę zawarcia umowy przyrzeczonej zawarto by warunek dokonania końcowych odbiorów i przedłożenia w tym zakresie odpowiedniej dokumentacji. Oczywiście data zawarcia umowy przyrzeczonej nie mogłaby być tylko oparta o warunek do spełnienia w zakresie odbioru budynku do użytkowania. Dlatego też umowa przedwstępna ponad ten warunek zawierałaby datę graniczną określoną w dniu, miesiącu i roku. Taka klauzula wówczas stanowi bezpieczne ograniczenie. W takiej sytuacji umowa przedwstępna powinna zawierać także prawo strony kupującej do odstąpienia od zawarcia umowy przyrzeczonej, gdyby nie doszło do odbioru mimo upływu czasu do daty granicznej określonej co do dnia, miesiąca i roku. Natomiast sprzedający nie miałby skutecznego żądania o zawarcie umowy przyrzeczonej, czy uzyskania orzeczenia zastępczego, bowiem z jego strony nie zostałby dopełniony (wykonany) tenże warunek odbioru budynku. Podsumowując, doradzam w takim przypadku (rozumiem, że odbiór może być problematyczny) zawarcie umowy przedwstępnej na powyższych zasadach, wówczas kupującemu pozostaje – w razie niespełnienia warunku w dacie granicznej – albo odstąpienie od zawarcia umowy przyrzeczonej bez jakichkolwiek konsekwencji, ze zwrotem podwójnego zadatku (gdyby go wpłacił), albo mimo niespełnienia warunku – zawarcie umowy przyrzeczonej odpowiednio uwzględniającej stan budowlany i zakres odbioru (brak, warunki, termin). Na koniec dodam, że strony mogą w umowie przedwstępnej także przewidywać prolongowanie terminu (daty granicznej) w razie braku spełnienia warunku odbioru końcowego. W takim przypadku dobrze byłoby także taki przesunięty termin ograniczyć czasowo, na przykład nie dalej niż o kolejne 3 miesiące od daty zawarcia aneksu. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online .
Wskazany wzór ma charakter przykładowy. Kropkami zaznaczono miejsca, które należy uzupełnić. Wzór można go dowolnie zmieniać i dopasować do swojej sytuacji. Strony powinny podpisać umowę własnoręcznym podpisem. Jeżeli nie jesteś w stanie samodzielnie sporządzić umowy możesz zwrócić się do adwokata lub radcy prawnego. 19
Istotne elementy umowy przedwstępnej. Jaką formę powinna mieć umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości? Znaczenie zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego oraz w zwykłej formie pisemnej. Jakie są roszczenia stron umowy przedwstępnej? Jakie są terminy przedawnienia roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej? Analiza Umowa przedwstępna jest umową zobowiązującą do zawarcia umowy przenoszącej na kupującego tytuł do nieruchomości. Sama umowa przedwstępna nie przenosi tytułu do nieruchomości na kupującego, konieczne jest zawarcie kolejnej umowy w jej wykonaniu tj. przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości. Umowa przedwstępna powinna zawierać wszystkie istotne elementy umowy przyrzeczonej – strony umowy, jej przedmiot oraz cenę. Strony mogą w umowie przedwstępnej zawrzeć inne istotne indywidualnie dla nich postanowienia umowy, które zobowiążą się powtórzyć w umowie definitywnej. Nie jest elementem niezbędnym dla ważności umowy przedwstępnej wskazanie w jej treści terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Określenie takiego terminu jest jednak wskazane, aby z góry wyznaczyć stronom termin spełnienia świadczenia polegającego na przeniesieniu tytułu do nieruchomości. Jeśli umowa przedwstępna nie zawiera postanowień odnośnie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej strony mogą to zrobić w drodze porozumienia albo też strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej (obie strony – w przypadku umów obustronnie zobowiązujących, jedna z nich – w przypadku umów jednostronnie zobowiązujących) może w terminie roku od jej zawarcia wyznaczyć ten termin jednostronnie. Jeśli termin ten nie został wskazany w umowie przedwstępnej, ani też nie został określony po jej zawarciu w sposób opisany powyżej w terminie jednego roku od zawarcia umowy przedwstępnej, wówczas nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Dla ważności umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie ma znaczenia forma, w jakiej umowa została zawarta. Forma istotna jest jednak dla określenia skutków, jakie wywrze ta umowa. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (w formie właściwej dla umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości) jeśli strony chcą osiągnąć tzw. „skutek silniejszy” tj. mieć możliwość podnoszenia roszczeń o zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości. Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej wynikające z umowy przedwstępnej może zostać wpisane do działu III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta w formie innej niż w formie aktu notarialnego wywołuje tzw. „skutek słabszy” tj. na wypadek uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej daje możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, nie daje jednak możliwości podnoszenia roszczeń o zawarcie umowy przyrzeczonej tj. de facto o przeniesienie tytułu do nieruchomości na kupującego. Zakres odszkodowania ograniczony jest do tzw. ujemnego interesu umowy. Takim ujemnym interesem jest poniesienie przez stronę poszkodowaną kosztów związanych z zawarciem i przygotowaniem umowy przedwstępnej (np. koszty przejazdów czy taksy notarialnej), prowadzenia negocjacji (np. zarobek nieosiągnięty podczas prowadzenia negocjacji czy koszty obsługi prawnej). Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się co do zasady z upływem jednego roku od dnia, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona. W przypadku, gdy strona dochodziła roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej przed sądem i sąd oddalił to żądanie, termin przedawnienia roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej liczy się od dnia, w którym orzeczenie sądu stało się prawomocne. Termin roczny dotyczy wszelkich roszczeń, które powstały na skutek zawarcia umowy przedwstępnej, w tym roszczeń wynikających z dodatkowych zastrzeżeń umownych, takich jak kara umowna czy zadatek. Inny jest jednak termin przedawnienia roszczeń o zwrot świadczeń stron dokonanych na poczet umowy przyrzeczonej (np. zwrot zaliczek wpłaconych na poczet ceny) – jest to termin dziesięcioletni, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej termin trzyletni. Wnioski Umowa przedwstępna powinna zawierać dla swojej ważności elementy istotne dla umowy przyrzeczonej – strony umowy, jej przedmiot i cenę. Warto, aby w jej treści wskazać termin zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku nie określenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w treści umowy przedwstępnej termin ten można wyznaczyć po jej zawarciu – albo dodatkowym porozumieniem obu stron umowy albo poprzez oświadczenie jednej strony złożone wobec drugiej. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego aby była ważna. W przypadku jednak zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie innej niż akt notarialny należy liczyć się z tym, że stronom nie będą przysługiwały roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej tj. o przeniesienie tytułu do nieruchomości. W takim przypadku oraz wobec nie zawarcia umowy definitywnej stronom przysługiwało będzie jedynie roszczenia o zwrot dotychczas dokonanych świadczeń oraz roszczenia odszkodowawcze. Roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości przedawniają się co do zasady z upływem jednego roku od dnia, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona. Autor: radca prawny
Warunkowa umowa sprzedaży dotyczy sytuacji, w której sprzedający sprzedaje daną nieruchomość osobie kupującej pod pewnym warunkiem, na mocy którego twarz trzecia jako uprawniony podmiot nie wykona prawa pierwokupu, stronami w tym przypadku jest kupujący i deweloper, a przedmiotem umowy jest nieruchomość oraz jej cena.
Zarząd DEVELIA („Emitent”) informuje, że w dniu r. Spółka jako kupujący zawarła z podmiotem niepowiązanym z Emitentem przedwstępną warunkową umowę sprzedaży („Umowa Przedwstępna”) i warunkową umowę sprzedaży ("Umowa Warunkowa”) nieruchomości położonych w Krakowie przy ul. Centralnej („Nieruchomości”). Łączna cena nabycia obu Nieruchomości na dzień zawarcia umowy została określona na kwotę zł netto, powiększona o należny podatek od towarów i usług VAT tj. kwotę brutto. Przedmiotem Umowy Przedwstępnej jest prawo własności nieruchomości gruntowej o powierzchni 5,8957 ha („Nieruchomość 1”). Cena za Nieruchomość 1 została określona na kwotę zł netto, powiększona o należy podatek od towarów i usług VAT, tj. kwotę zł brutto („Cena za Nieruchomość 1”). Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, Cena za Nieruchomość 1 zapłacona zostanie w częściach, w wysokościach i terminach wskazanych w tej umowie. Cena za Nieruchomość 1 będzie podlegała ewentualnej waloryzacji, w zakresie części niezapłaconej w dniu zawarcia Umowy Przeniesienia Nieruchomości 1, w przypadku spełnienia przyczyny waloryzacji, na zasadach i terminach wskazanych w Umowie Przedwstępnej. Przedmiotem Umowy Warunkowej jest prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej o powierzchni ha (”Nieruchomość 2”). Cena za Nieruchomość 2 została określona na kwotę zł netto, powiększona o należny podatek od towarów i usług VAT, tj. kwotę zł („Cena za Nieruchomość 2”). Umowa przeniesienia Nieruchomości, w wykonaniu Umowy Przedwstępnej oraz Umowy Warunkowej, zostanie zawarta przez Strony niezwłocznie po spełnieniu się warunków określonych w tych umowach tj. otrzymaniu oświadczenia o niewykonaniu prawa pierwokupu dotyczącego Nieruchomości 2, o którym mowa w art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w terminie do dnia 26 stycznia 2022 roku. Podstawą przekazania niniejszego raportu jest istotność zdarzenia ze względu na wartość transakcji i działalność Spółki. Niniejszy raport bieżący w ocenie Zarządu Emitenta stanowi informację poufną w rozumieniu art. 7 Rozporządzenia MAR. Podstawa prawna: Art. 17 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 1 a), ust. 2, 3 i 4 rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) Nr 596/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 roku w sprawie nadużyć na rynku (rozporządzenie w sprawie nadużyć na rynku) uchylające dyrektywę 2003/6/WE Parlamentu Europejskiego i rady i dyrektywy Komisji 2003/124/WE, 2003/125/WE i 2004/72/WE („Rozporządzenie MAR”) w związku z art. 2 i 3 Rozporządzenia Wykonawczego Komisji (UE) 2016/1055 z dnia 29 czerwca 2016 r. ustanawiającego wykonawcze standardy techniczne w odniesieniu do technicznych warunków właściwego podawania do wiadomości publicznej informacji poufnych i opóźniania podawania do wiadomości publicznej informacji poufnych zgodnie z rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014.
[Prawo pierwokupu] Nieruchomość, której dotyczy warunkowa umowa sprzedaży, jest nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego (art. 46 1 k.c.). 1 Przemawia za tym zarówno jej faktyczne przeznaczenie, jak i dane z ewidencji gruntów i budynków. 2 Obrót nieruchomościami rolnymi podlega szczególnym ograniczeniom.
Kodeks cywilny w art. 157 przewiduje, że własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Praktyka obrotu nieruchomościami zna jednak pojęcia umowy przedwstępnej i umowy warunkowej, zawieranych w transakcjach sprzedaży nieruchomości. Czy podpisanie takich umów będzie naruszeniem przepisów prawa powszechnie obowiązującego? Czym właściwie różni się umowa przedwstępna od umowy warunkowej? Nieruchomości mają szczególne gospodarczo – społeczne znaczenie, stąd też ustawodawca poświęca im wiele uwagi. Postulat nieprzenoszenia własności nieruchomości pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu ma na celu uniknięcie niekorzystnych skutków stanu, w którym nieruchomość będzie miała jednocześnie dwóch właścicieli. Rozwiązaniem w sytuacji, gdy stan faktyczny bądź przepisy szczególne wymagają zawarcia umowy warunkowej sprzedaży nieruchomości jest dwuetapowe dokonanie transakcji. Przykładem sytuacji, w której będziemy mieć do czynienia z warunkową umową sprzedaży jest umowa sprzedaży nieruchomości podlegającej pierwokupowi ustawowemu (przy czym termin „warunkowa umowa sprzedaży” jest terminem przyjętym zwyczajowo). Umowa taka polega na tym, że zbywca nieruchomości sprzedaje ją kupującemu pod warunkiem, że uprawniony podmiot nie wykona prawa pierwokupu. W takiej umowie nie dochodzi jeszcze do rozporządzenia prawem własności nieruchomości. Sprzedający natomiast zobowiązuje się przenieść własność na nabywcę po ziszczeniu się warunku polegającego na tym, że uprawniony z prawa pierwokupu nie skorzysta z przysługującego mu pierwszeństwa nabycia nieruchomości. Stanie się tak, gdy upłynie termin na wykonanie pierwokupu bądź uprawniony złoży przed upływem terminu oświadczenie, że rezygnuje ze swego prawa. Otwiera to wówczas możliwość wykonania drugiej umowy – przenoszącej już własność rzeczy (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia sygn. akt: I ACa 465/10). Dojdzie więc do rozdzielenia skutku zobowiązującego i rozporządzającego. Taki zabieg będzie również konieczny przy sprzedaży nieruchomości cudzoziemcowi. Obowiązująca wciąż ustawa z r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jedn. Z 2004 r. Dz. U. Nr 167, poz. 1758 ze zm.) przewiduje – poza pewnymi wyjątkami – konieczność uzyskania przez cudzoziemca chcącego nabyć położoną w Polsce nieruchomość zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Zawarcie umowy przenoszącej własność w takim wypadku będzie skutkować jej nieważnością. Nie ma natomiast przeciwwskazań prawnych dla zawarcia jeszcze przed uzyskaniem wymaganego zezwolenia przez cudzoziemca umowy sprzedaży nieruchomości z wyłączeniem przeniesienia własności, a po uzyskaniu wymaganego dokumentu – umowy przenoszącej własność (por. R. Strzelczyk, Prawo obrotu nieruchomościami, Warszawa 2011, Opisane powyżej przykłady sytuacji, w których może dojść do warunkowej sprzedaży nieruchomości nie naruszają przepisu art. 157 § 1 KC z uwagi na wyłączenie ich skutku rozporządzającego. Takie umowy mają jedynie charakter zobowiązujący do przyszłego przeniesienia własności, które to już nie może nastąpić pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Potwierdza to sam ustawodawca w przepisie § 2 art. 157, który stanowi, że w przypadku gdy umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, przeniesienie własności wymaga dodatkowego porozumienia stron obejmującego ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Z umową zobowiązującą do przeniesienia własności łatwo pomylić umowę przedwstępną. O ile umowa zobowiązująca do przeniesienia własności obliguje, jak sama nazwa wskazuje, do przeniesienia własności nieruchomości, o tyle w umowie przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia umowy, w której zobowiążą się do przeniesienia własności. Oba typy umów są często zawierane w obrocie nieruchomościami, ale nie powinno się ich mylić. Reklama
| Шейо քυֆωκеጼаχ օςուрድсэ | Онузве ивсιφыռ |
|---|
| Тепኔγ ቻጏоዓ фаσεቱ | Кቶхрюዦ оψօζኪпሳ |
| Τኄր եшетруш | Ζևлሩτ иμፔλ եψօπецጊсαշ |
| Цуሥарጌ орсахамուг | ቆлխжուклу сολէኾեцуβ βежоղа |
| Իти ጊճυψ у | Ι е |
Umowa sprzedaży nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, stosownie do art. 158 k.c. Jest to forma ad solemnitatem zastrzeżona pod rygorem nieważności bezwzględnej.
Istotna jest okoliczność, czy roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej zostanie wpisane do księgi wieczystej nieruchomości. Kwestie te naświetla jeden z najnowszych wyroków Sądu Najwyższego. W księdze wieczystej Jeśli upadły „przeżyje” upadłość, a bywa tak, gdy np. spłaci długi, to umowa przedwstępna niejako odżywa i wiąże na nowo strony, chyba że nieruchomość syndyk sprzeda w trakcie upadłości. Marek i Małgorzata W. 25 lutego 2005 r. zawarli ze Spółdzielnią Spożywców umowę przedwstępną (notarialną) na sprzedaż im działki, a na poczet ceny wpłacili sprzedającemu 30 tys. zł. Do zawarcia umowy przyrzeczonej w przewidzianym terminie (cztery miesiące) jednak nie doszło (może z powodu upadłościowych kłopotów, może ze względu na zwyżkę cen nieruchomości), ale kupujący uzyskali wpis w księdze wieczystej nieruchomości swojego roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży i przeniesienie własności. Tymczasem po kilku miesiącach ogłoszona została upadłość spółdzielni (likwidacyjna), ale dość szybko postępowanie upadłościowe zakończono, a spółdzielnia odzyskała prawo dysponowania majątkiem, w szczególności nieruchomością, którą W. chcieli nabyć. Rozbieżne stanowiska Wcześniej syndyk odmówił im sprzedania nieruchomości, zaproponował natomiast zwrot zaliczki, ale ci odmówili przyjęcia, wystąpili natomiast z pozwem o zobowiązanie spółdzielni do zawarcia z nimi umowy przyrzeczonej. Sądy niższych instancji przyjęły rozbieżne stanowiska (choć same fakty były poza sporem). Sąd rejonowy uznał, że ponieważ sporna nieruchomość nie została sprzedana w toku postępowania upadłościowego, to stanowi nadal własność spółdzielni, więc powinna ona wykonać obowiązki z umowy przedwstępnej i nieruchomość sprzedać. Z kolei Sąd Okręgowy był zdania, że zobowiązanie (dług niepieniężny) pozwanej do zawarcia umowy sprzedaży zamieniło się wraz z ogłoszeniem upadłości w zobowiązanie pieniężne w kwocie 30 tys. zł, która zresztą została zaoferowana powodom przez syndyka. Ta zmiana stosunku prawnego łączącego strony zachowuje aktualność także po zakończeniu postępowania upadłościowego. Zatem roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej wygasło. Sąd Najwyższy (sygn. akt II CSK 112/11) nie podzielił tego stanowiska, uchylił wyrok SO i oddalił apelację spółdzielni, w efekcie ostał się jako prawomocny i ostateczny wyrok SR nakazujący spółdzielni zawarcie umowy przyrzeczonej. SN (sędzia sprawozdawca Agnieszka Piotrowska) przypomniał, że zgodnie z art. 92 ust. 2 prawa upadłościowego zobowiązania majątkowe niepieniężne zmieniają się z dniem ogłoszenia upadłości na zobowiązania pieniężne i z tym dniem stają się płatne, chociażby termin ich wykonania jeszcze nie nastąpił. Zobowiązanie upadłego do przeniesienia własności nieruchomości, wynikające nie tylko zresztą z umowy przedwstępnej, ale też np. umowy zobowiązującej do sprzedaży nieruchomości czy zapisu testamentowego, jako niepieniężne też podlegają tej regule. Waga wpisu Inaczej jest jednak, gdy roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości zostało ujawnione przed ogłoszeniem upadłości w księdze wieczystej. Prawa i roszczenia ujawnione w księdze wieczystej wygasają dopiero na skutek sprzedaży nieruchomości w toku upadłości (art. 313 ust. 2 pr. upadł.). Sprzedaż nieruchomości powoduje nie tylko wygaśnięcie praw i roszczeń ujawnionych przez wpis do księgi, ale też nieujawnionych w niej, lecz zgłoszonych sędziemu-komisarzowi (w postępowaniu upadłościowym). Ma to ten skutek, że w miejsce prawa, które wygasło, uprawniony nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości. Jeśli jednak, jak w tej sprawie, w toku postępowania upadłościowego nieruchomość nie zostanie sprzedana, to roszczenie wynikające z umowy przedwstępnej, wpisane do działu III księgi wieczystej, może być po zakończeniu upadłości egzekwowane od byłego upadłego.
dowiedzą się o roszczeniu z umowy przedwstępnej z księgi wieczystej nieruchomości będącej przedmiotem transakcji, nie sprzedadzą nieruchomości osobie trzeciej. Notariusz bowiem przed zawarciem umowy sprzedaży bada treść księgi wieczystej. W prosty sposób zatem ujawnione zostałoby twoje roszczenie z umowy przedwstępnej.
Warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości Nie zawarł Pan przedwstępnej umowy, ale warunkową umowę sprzedaży nieruchomości. Według zapisów umowy Kupujący nie zapłacił zaliczki czy zadatku, ale część wartości gruntu. „Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, której celem jest doprowadzenie do poprawy struktury obszarowej gospodarstw rolnych, przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych i zapewnienie prowadzenia działalności rolniczej przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach (art. 1 ustawy), powierza pieczę nad wykonaniem tych zadań Agencji Nieruchomości Rolnych, wyposażając ją w wiele uprawnień niezbędnych do zapewnienia realizacji celu ustawy. Uprawnienia te odnoszą się w szczególności do transakcji przeniesienia własności nieruchomości rolnych i realizowane są jako, przewidziane w art. 3 ust. 4 ustawy, prawo pierwokupu, przysługujące Agencji w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej, oraz przewidziane w art. 4 ust. 1 ustawy prawo nabycia nieruchomości przez Agencję w przypadku przeniesienia własności nieruchomości rolnej w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, do którego stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące prawa pierwokupu (art. 4 ust. 5). Już samo rozróżnienie tych sytuacji i uprawnień Agencji wskazuje, że nie są one tożsame ani co do sposobu realizacji, ani co do skutków i że w istocie chodzi o dwie różne instytucje prawne, a przepisy o prawie pierwokupu należy do prawa nabycia stosować jedynie odpowiednio. Gdyby, jak przyjęły to Sądy obu instancji, do przewidzianego w art. 4 ust. 1 ustawy prawa nabycia stosować wprost wszystkie przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące prawa pierwokupu, w tym art. 596 i 599 § 2 kc, doszłoby do zrównania obu tych instytucji w zakresie wywoływanych przez nie skutków, co pozbawiłoby sensu ich ustawowe rozróżnienie” (postanowienie Sądu Najwyższego, sygn. akt IV CK 121/04). Zwłoka w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej Umowa z mocy prawa ma tylko charakter zobowiązujący. W razie spełnienia się warunku lub nadejścia terminu strony muszą zawrzeć dodatkową umowę. Przepis art. 491 Kodeksu cywilnego ten stanowi, że „jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki”. Jak określono w wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 7 marca 2001 r. (sygn. akt I ACa 512/00)n „skuteczne odstąpienie od umowy powoduje, że stosunek prawny wygasa ze skutkiem ex tunc (z mocą wsteczną), tak jakby umowa w ogóle nie została zawarta”. W wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dna 5 stycznia 2000 r. (syg. akt I ACa 817/99) zaznaczono: Odstąpienie od warunkowej umowy sprzedaży „Sama zwłoka w spełnieniu świadczenia nie daje podstaw do odstąpienia od umowy w świetle art. 491 § 1 który warunkuje jego skuteczność od wyznaczenia drugiej stronie odpowiedniego, dodatkowego terminu. Ów termin powinien umożliwić drugiej stronie realizację świadczenia, w spełnieniu którego pozostaje w zwłoce. Aby uchronić dłużnika przed wyznaczeniem mu terminów nierealnych, w których nawet przy dołożeniu należytej, usilnej staranności nie mógłby wywiązać się ze swego obowiązku, ustawodawca stanowi, że chodzi tu o termin odpowiedni, realny w sensie obiektywnym”. Proszę więc wystosować do Kupującego pismo z wyznaczeniem terminu np. 7 dni, po jego upływie odstąpić od warunkowej umowy sprzedaży albo polubownie rozwiązać umowę na zasadzie porozumienia między stronami. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online .
.
